2020년 7월 임대차 시장 관련해서 2개의 법이 개정됐어. 주택임대차보호법과 부동산거래신고법이야. 그중에서도 개정안에 포함된 ‘임대차3법’은 계약갱신청구권(기존 2년의 임대차기간을 2+2년으로 연장), 전월세상한제(계약갱신청구권을 쓸 때 전세 보증금의 인상율을 최대 5%로 상한), 전월세 신고제(임대인, 임차인이 계약의 주요 내용을 신고함으로써 확정일자 자동 부여)가 그 골자야.

그런데 자세히 살펴보면 계약갱신청구권의 경우, 계약갱신청구권 도입으로 인해 2년 연장되었던 계약 기간이 종료되는 시점이 다음달 7월이야. 2년 연장되었던 계약 기간이 종료되는 최초 시점이 7월부터 등장한다는 의미지. 5% 상한선에 묶인 가격과 묶이지 않는 두 가지 가격이 형성되는 현상이 나타나면 세입자 입장에선 불안할 수 밖에 없어. 거기에 기존 임대차3법에 대한 지속적인 비판과 더불어 새 정부 출범에 따른 정책변화도 예상되고 있어. 앞으로 어떻게 될까?

2. 주택 임대차 시장, 왜 문제인 걸까?

우선 임대차 시장과 매매 시장은 떼려야 뗄 수 없는 관계야. 임대차 시장의 특징상 매매 가격이 오를 때 주택 구입이 어려운 거주 수요자가 전세로 몰려 전세 가격이 오르기도 하고, 매매 가격 상승이 저조할 때 주택 구입을 주저하며 대기하는 거주 수요자가 전세로 몰려 전세 가격이 오르기도 해. 실제로 주택가격동향을 살펴보면 2008년에서 2010년, 2012년~2016년 매매가격의 상승률은 2% 이하로 저조한데 전세 가격이 상승하는 현상이 나타나기도 했어.

그럼 지난 정부에서부터 계속되는 전세가격의 상승 이유는 뭘까? 전세가격이 충분히 높고 매매가격에 비해 전세가격이 충분히 올라오게 되면 비교적 적은 자본으로도 집을 구입할 수 있는 이른바 ‘갭투자’ 현상이 증가하게 돼. 매매가격 폭등→전세 수요 증가→전세 가격 상승, 전세자금 대출 상승세→임대인(집주인)이 종부세 상승 등 증가 비용을 전세보증금 인상으로 메우게 되는 상황이 발생하는 거지.

3. 앞으로 어떻게 될까?

지난 4월 전국에서 이뤄진 임대차 거래 중 월세의 비중이 50%를 넘어 전세 거래량을 처음으로 추월한 것으로 나타났어. 월세 거래량이 50%를 넘고 전세 거래량을 추월한 것은 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음이야. 월세 비중이 늘어난 것은 ‘임대차 3법’의 영향이 큰 것으로 국토부는 분석했어. 이렇듯 ‘전세의 월세화’가 빠른 속도로 진행되고 있어 전월세 시장의 불안을 가중시키고 있다는 우려의 목소리가 나와.

전문가들은 매매시장의 변동성을 흡수하기에 4년의 전세 계약기간은 다소 길고, 실수요 시장인 전세시장의 안정을 위해서는 주택임대사업 확대, 임대보증금 보증보험제도를 합리적으로 정착시키는 등의 방안이 필요하다고 주장하고 있어. 특히 가계부채에 주택담보대출, 전세대출이 중요한 비중을 차지하므로 중장기적으로 매매 가격이 급격히 하락하지 않도록 정부 차원에서 관리하는 것이 중요해. 주택임대차 시장과 임대차3법에 대한 더 자세한 내용이 궁금하다면 유튜브 경제사회TV에서 확인할 수 있어!